Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant qui a pour objectif de faciliter l’accès à la propriété tout en promouvant la solidarité, l’écologie et le vivre-ensemble. Dans le cadre d’un habitat coopératif écologique intergénérationnel et solidaire, il est intéressant de se pencher sur les étapes nécessaires à la mise en place d’un tel dispositif pour les propriétaires occupants. Décryptage.
1. Comprendre les enjeux du bail réel solidaire
Le bail réel solidaire est un outil juridique issu de la loi ALUR de 2014. Il permet à des organismes publics ou privés, appelés organismes de foncier solidaire (OFS), de mettre à disposition des terrains pour y construire des logements à vocation sociale ou intermédiaire, tout en restant propriétaires du foncier. Les acquéreurs deviennent ainsi propriétaires du bâti, mais pas du terrain.
En contrepartie, le prix d’acquisition est plus faible que celui du marché et les conditions de revente sont encadrées afin d’éviter la spéculation immobilière. Le BRS favorise donc un accès pérenne et abordable à la propriété, notamment pour les ménages modestes.
2. Choisir le bon organisme de foncier solidaire (OFS)
Le choix de l’OFS est déterminant pour la mise en place d’un BRS dans un projet d’habitat coopératif écologique intergénérationnel et solidaire. Il convient de se rapprocher d’un OFS ayant des valeurs et une expertise proches de celles du projet.
Plusieurs types d’OFS peuvent être envisagés, tels que des collectivités territoriales, des établissements publics fonciers, des organismes HLM ou encore des associations. Il est important de vérifier que l’OFS est agréé par le préfet de région et qu’il dispose d’une expérience en matière de BRS et d’habitat coopératif.
3. Définir les conditions du bail réel solidaire
Le BRS est formalisé par un contrat entre l’OFS et les propriétaires occupants, qui fixe les conditions d’utilisation du terrain pour une durée déterminée (entre 18 et 99 ans). Les conditions financières, telles que le prix du terrain, le montant des redevances ou les modalités de revente, doivent être définies en concertation avec l’OFS.
Il est également essentiel d’établir les règles de fonctionnement de l’habitat coopératif écologique intergénérationnel et solidaire : gouvernance, partage des espaces communs, charte éthique, etc. Ces règles doivent être intégrées au contrat de BRS et garantir le respect des principes de solidarité, d’écologie et d’intergénérationnalité.
4. Mettre en place les structures juridiques et financières adéquates
La réalisation d’un projet d’habitat coopératif écologique intergénérationnel et solidaire nécessite la création d’une ou plusieurs structures juridiques pour assurer la maîtrise d’ouvrage, la gestion du foncier et la vie collective. Plusieurs options peuvent être envisagées, telles que la société coopérative d’intérêt collectif (SCIC), la société anonyme coopérative d’intérêt collectif pour l’accession à la propriété (SACICAP) ou encore l’association loi 1901.
Il est également crucial de mettre en place un financement adapté, en mobilisant des ressources diversifiées : apports personnels des futurs propriétaires occupants, subventions publiques, prêts bancaires, etc. L’OFS peut accompagner les porteurs de projet dans cette démarche et les orienter vers les dispositifs de financement les plus pertinents.
5. Accompagner les propriétaires occupants tout au long du projet
Du montage du projet à l’entrée dans les lieux, en passant par la construction et l’aménagement des logements, il est essentiel d’accompagner les propriétaires occupants dans leur parcours résidentiel. L’OFS doit veiller à ce que les futurs habitants soient informés et impliqués dans toutes les étapes du processus, notamment en matière de choix techniques, architecturaux et environnementaux.
Le BRS ne doit pas être perçu comme une contrainte, mais bien comme un levier pour créer un habitat coopératif écologique intergénérationnel et solidaire qui réponde aux besoins et aspirations des propriétaires occupants.
En résumé, la mise en place d’un bail réel solidaire dans un projet d’habitat coopératif écologique intergénérationnel et solidaire requiert une compréhension des enjeux du dispositif, le choix d’un organisme de foncier solidaire adapté, la définition des conditions du bail, la création des structures juridiques et financières adéquates ainsi qu’un accompagnement continu des propriétaires occupants. Un tel dispositif peut ainsi contribuer à l’émergence de nouvelles formes d’habitat plus justes, durables et solidaires.